 |
|
|
| YENİ KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN PROF. DR. YÜCEL ÜNAL 23/6/1965 Tarihli ve 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapan 14.11.2007 Tarih ve 5711 Sayılı Kanunun Toplu Yapılara İlişkin Olarak İncelenmesi: 1-Giriş : • Kat mülkiyeti, kentsel alanlarda toprak rantının aşırı oranda yükselmesi ve herkesin kendi konutunu kendi parseli üzerine yapabilmesinin çok zorlaşması ve hatta büyük ölçüde imkansız hale gelmesi sonucunda ortaya çıkmıştır. Önce Avrupa ülkelerinde uygulamaya konan ve 1966 tarihinden itibaren de ülkemizde uygulanmaya başlayan bu sistemde; tek bir imar parseli üzerine yapılmış veya yapılacak birden fazla bağımsız bölümü kapsayan tek bir yapı söz konusu olmakta, ortak tesisler, bu yapı ve parsel içinde yer almaktadır. Bağımsız bölümler bu tek imar parseli üzerinde topraktan irtifaklandırılmakta; yapı plan, proje ve mevzuata uygun bir biçimde tamamlanıp yapı kullanma izni alınarak, her bir bağımsız bölüm mülkiyet olarak müstakil bir yapıya kavuşturulmaktadır. • Zaman içinde bu sistem gereksinmeleri karşılayamamış, aynı parsel üzerinde ortak altyapı, yer ve tesislere sahip birden çok blok yapının yer alabileceği durumları düzenleyen 13.04.1983 tarih ve 2814 sayılı kanunla “Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler” getirilmiş, daha da sonra, “Devre Mülk Hakkı” nı düzenleyen 10.6.1985 tarih ve 3227 sayılı kanun yürürlüğe girmiştir. Bu gelişmelerden sonra; “Toplu Yapı” nın yaygınlaşması üzerine; bir imar parseli üzerinde veya birden fazla imar parseli üzerinde, onanlı plana ve avan projesine göre birden fazla bağımsız bölümü olan blokların yer aldığı toplu yapılar ve bunların yönetimini düzenleyen bir bölümün 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa Dokuzuncu Bölüm olarak eklenmesini öngören bir Kanun Tasarısı hazırlanmıştır. Mevcut yasadaki, birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümlerin yetersiz bulunması nedeniyle hazırlanan bu tasarı yürürlüğe girmiş olup, söz konusu maddeyi yürürlükten kaldırmıştır. •Burada, 14.11.2007 tarihinde kabul edilen 5711 sayılı Kanun, Toplu Yapı kapsamında incelenecektir. 2-Kanunda Toplu Yapı Genel Hatlarıyla Şöyle İncelenmektedir: • Toplu Yapı; tek bir imar parseli üzerinde olabileceği gibi, birbirine bitişik ve / veya komşu, birden çok imar parseli üzerinde de olabilecektir. •Toplu Yapı; parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde bir bütün olarak onanlı bir İmar Planı ve Avan Proje’ye göre yapılmış veya yapılacak; •Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli; • Tümüyle Toplu Yapı kapsamındaki bağımsız bölümlerin ortak kullanımına ve faydalanmalarına tahsis edilmiş bulunan parsellerin “malik” hanesine; tahsis edildikleri diğer parsellerin; ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilerek tapu siciline kaydedileceklerdir. Birden çok yapının ortak sosyal ve altyapı tesisi olarak tahsis ve tescil edilen tesisler, bulundukları parsel ve yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yerleri sayılırlar. • Böylece, onanlı imar planına uygun vaziyet planı ve avan projesinde Toplu Yapı kapsamındaki tüm yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler ile bunların kullanış amaç ve şekilleri, ayrıca, bağımsız bölümlerin tümünün ortak kullanımına tahsis edilmiş parseller belirleneceği gibi, birden çok belirli yapının ortak kullanımına ayrılan yerler de belirlenir. •Toplu yapı kapsamındaki alanlarda kamunun kullanımına ayrılmış yerler de bulunacaktır. Ana kural olarak bunların düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı yetkili kamu kuruluşuna aittir. Ancak, ilgili kuruluşla mutabakat sağlanarak ve kamunun kullanımı kısıtlanmamak koşuluyla bu yetki Toplu Yapı Yönetimince üstlenilebilecektir. •Toplu Yapı Yönetimi, Toplu Yapı Kapsamında Düzenlenen “Tek Bir Yönetim Planı” çerçevesinde gerçekleştirilecektir. 3-Toplu Yapı Yönetiminin Örgütsel Yapısı •Yönetim Yapısı, aşağıdan yukarıya şöyle bir örgütlenme oluşturmaktadır. Blok Kat Malikleri Kurulu, Blok Yöneticilerini seçer. -Aynı Parselde, Blok Yapılar yanında Blok Niteliğinde olmayan yapılar da yer alabilir. Bu durumda; •Kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, Kat malikleri kurulu karar verir Kat Malikleri Kurulu kendi Temsilcilerini seçer. -Bir Ada’da, birden çok parsel yer alıyorsa, Ada kat malikleri kurulu karar verir Bu yetki Yönetim Planıyla Ada Temsilciler Kurulu’na da aktarılabilir. Ada Temsilciler Kurulu, Blok Yöneticileri ve Blok niteliğinde olmayan yapı maliklerince seçilen Temsilcilerden oluşur. -Toplu Yapı kapsamındaki; Bu yetki, Yönetim Planıyla Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’na da
Yasa, Toplu Yapı Yönetimini ana hatları ile böylece düzenlemiş olup, ayrıntıları, ileride çıkarılacak olan yönetmeliklere bırakmıştır. Yasa, bu haliyle gereksinmeleri karşılar gibi görünmekle birlikte, ileride uygulamaya geçildiğinde, yönetmeliklerle çözülemeyecek sorunlar ortaya çıktığında, yeni yasal düzenlemelere de gidilebilir. Ayrıca, Kentsel Dönüşüm Kanunu Tasarısı yasalaştığında birden çok parseli kapsayacak olan Kentsel Dönüşüm Projeleri uygulaması çerçevesinde de Toplu Yapı yönetimi büyük önem kazanacak ve geniş uygulama alanı bulacaktır. –Yönetici ve Denetçilerin Atanması: |
